Làm sao trùng tu một nhà ga di sản mà không tốn một đồng ngân sách? Nhật Bản đã trả lời bằng một công cụ tài chính tinh tế: TDR – Transfer of Development Rights (chuyển nhượng quyền phát triển). Dự thảo quy hoạch TP.HCM đưa TDR vào bộ công cụ thu hồi giá trị đất, với bài học kinh điển: Ga Tokyo huy động 550 triệu USD để trùng tu ga.
TDR hoạt động như thế nào?
Ý tưởng cốt lõi: quyền xây dựng (hệ số sử dụng đất) có thể “tách” khỏi mảnh đất và bán cho nơi khác.
- Một công trình cần bảo tồn (ga di sản, di tích, không gian xanh) không được phép xây cao để giữ nguyên giá trị.
- Phần “quyền xây dựng chưa dùng” đó không bị lãng phí, mà được chuyển nhượng cho các lô đất lân cận muốn xây cao hơn.
- Chủ lô đất nhận quyền trả tiền; khoản tiền này tài trợ cho việc bảo tồn công trình gốc.
Ở Ga Tokyo, quyền phát triển chưa dùng của nhà ga lịch sử được bán cho các cao ốc quanh khu Marunouchi, thu về khoảng 550 triệu USD – đủ để trùng tu ga mà không cần ngân sách công.
Vì sao TDR phù hợp với TP.HCM?
TP.HCM mới có nhiều “xung đột bảo tồn – phát triển”:
- Vùng lõi đô thị, tài chính, di sản (Sài Gòn, Chợ Lớn, Thủ Thiêm, hai bờ sông Sài Gòn) cần kiểm soát mật độ, bảo tồn di sản – nhưng đất lại cực kỳ giá trị.
- Cần Giờ với rừng ngập mặn ~34.672 ha (khu Ramsar/dự trữ sinh quyển, ~97% diện tích rừng toàn TP) cần giữ nguyên, phát triển theo sức chứa.
- Vùng TOD cho phép FAR Bonus 1,5–2,0 lần – tạo “cầu” về quyền phát triển để hấp thụ phần quyền chuyển nhượng từ khu bảo tồn.
TDR cho phép chủ đất khu di sản/sinh thái vẫn “hiện thực hóa” giá trị đất mà không phá vỡ cảnh quan, đồng thời dồn mật độ về đúng nơi cần nén (quanh ga metro).
Cơ hội và thách thức
Cơ hội:
- Tạo dòng tiền bảo tồn di sản mà không dùng ngân sách.
- Cho phép chủ đất khu hạn chế phát triển thu hồi giá trị hợp pháp.
- Tăng nguồn “quyền xây” cho khu vực TOD.
Thách thức:
- Cần hệ thống định giá và đăng ký quyền phát triển minh bạch, rõ ràng – điều Việt Nam chưa có tiền lệ rộng.
- Cần khung pháp lý xác định nơi được “gửi” và nơi được “nhận” quyền.
Hàm ý đầu tư
- Nhà đầu tư sở hữu đất trong khu bảo tồn/kiểm soát mật độ nên theo dõi cơ chế TDR như một kênh hiện thực hóa giá trị mới.
- Nhà đầu tư khu TOD có thể mua thêm quyền phát triển để tối ưu FAR – một biến số tài chính cần đưa vào mô hình.
- Khuyến cáo: TDR mới ở mức định hướng trong DỰ THẢO quy hoạch chưa phê duyệt; chưa có khung vận hành chi tiết tại Việt Nam. Nhà đầu tư không nên định giá tài sản dựa trên kỳ vọng TDR khi cơ chế còn chưa ban hành.
Bài học Tokyo cho thấy: quyền phát triển, nếu được thị trường hóa đúng cách, có thể vừa cứu di sản vừa tài trợ đô thị – một tư duy TP.HCM đang muốn học hỏi.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
